Приобретение недвижимости в Германии

Юрист немецкого адвокатского бюро Гролль Наталия Зинонова продолжает цикл статей, посвященных недвижимости в Германии. На этот раз затронут вопрос о различных аспектах приобретения недвижимости.

Недвижимости за границей – это всегда ответственное решение, которое требует взвешенного подхода и стабильного финансового состояния. Стабильная экономика страны, надежная юридическая защищенность и низкие кредитные ставки способствуют тому, что россияне обращают свои взоры на Германию, как на привлекательный объект финансовых инвестиций.

Законы Германии не ограничивают иностранцев в праве на приобретение недвижимости. Приняв твердое решение о покупке недвижимого имущества в Германии, у покупателя возникает множество вопросов, как это решение претворить в жизнь.

Приобретение недвижимости начинается с ее поиска.

Заниматься поиском недвижимости можно cамостоятельно или обратиться к услугам маклера. Работа маклера, естественно, не бесплатна. Его гонорар составляет в зависимости от Земли от 3,57 до 7,14 % от стоимости объекта. Однако он вправе требовать гонорар только в том случае, если между покупателем и маклером был заключен договор на осуществление маклерской деятельности. При этом маклер действительно нашел покупателю квартиру или дом, в отношении которых был заключен договор купли-продажи в нотариальном порядке.

Не рекомендуется покупать недвижимость без ее осмотра, полагаясь только на фотографии дома и описание продавца. Без осмотра будущего дома очень трудно представить его месторасположение, его состояние, планировку, наличие инфраструктуры и т.д. Причем важен не только личный осмотр объекта недвижимости, но и присутствие строительного специалиста, который мог бы указать на возможные недостатки дома, а также оценить расходы на проведение ремонта, смены системы отопления и т.д. Иначе даже относительно низкая стоимость дома может обернуться значительными затратами на его ремонт. А в случае, если дом является памятником архитектуры, то возможность его перестройки или изменения очень ограничена и возможна только с разрешения администрации.

В отличие от России, в Германии договор купли-продажи недвижимости заключается с обязательным участием нотариуса, который и составляет договор. Стороны, прежде чем обратиться к нотариусу, должны обсудить между собой основные моменты: цену, сроки оплаты, движимое имущество, собственность на которое переходит по договору купли-продажи недвижимости (например кухня, садовый инвентарь) и т.д. Таким образом, можно сэкономить на второй встрече с нотариусом. Нотариальная пошлина оплачивается покупателем и составляет около 1,5% от стоимости недвижимого имущества, включая регистрацию перехода права собственности в Поземельной книге. Размер нотариальной пошлины рассчитывается согласно Положению об оплате нотариальных пошлин.

Договор купли-продажи составляется нотариусом на немецком языке, поэтому при отсутствии языковых знаний необходимо участие переводчика. Но знание юридической терминологии в этом деле недостаточно, необходимо знание законов Германии. Поэтому после получения проекта договора от нотариуса, который представляет интересы обеих сторон договора, рекомендуется обратиться к адвокату, представляющему только Ваши интересы. Тем более, что законодатель предусмотрел 14-дневный срок для ознакомления с договором и его проверки обеими сторонами договора. Адвокат проверит юридическую чистоту договора и скорректирует его в Ваших интересах. Включение адвоката на этой стадии снизит возможные риски и предупредит появление дальнейших проблем с продавцом. Например, в случае продажи недвижимости с существенными недостатками, при наличии задолженности по данному недвижимому имуществу или при наличии других собственников. Только до подписания договора пункты, которые не соответствуют Вашим интересам, можно еще изменить или исключить.

После того, как договор сторонами подписан, налог на приобретение недвижимого имущества оплачен и произведены денежные расчеты по сделке, нотариус отправляет информацию о продаже недвижимости в регистрационное ведомство. Регистрационное ведомство в течение 2-3 месяцев выдает свидетельство новому собственнику. Но фактически передача владения происходит сразу после подписания договора купли-продажи. Важно знать, что переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в Поземельную книгу. Поскольку между заключением договора купли-продажи и официальным изменением прав собственности могут пройти несколько недель, сразу же после подписания договора следует в Поземельной книге сделать отметку о предстоящем приобретении недвижимости. Такая запись будет служить покупателю гарантией безопасности сделки.

Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового собственника занимает несколько месяцев. Если покупатель приехал в Германию по туристической визе, а процесс оформления сделки и ее регистрация затягиваются, приобретение объекта недвижимости возможно и по специально оформленной на представителя покупателя доверенности. Единственное, что оформление ипотечного кредита в немецком банке по доверенности невозможно, необходимо физическое присутствие получателя в Германии. Проценты по ипотечному кредиту в Германии по сравнению с Россией низкие и вариируются в зависимости от банка. Рассмотрение заявки (обработка, получение заключения эксперта о стоимости квартиры и т.д.) длится от четырех до шести недель.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Германии:

Маклерский гонорар

от 3,57 до 7,14 % от стоимости недвижимости (в зависимости от Федеральной Земли)

Нотариальная пошлина

1,5 % от стоимости недвижимости

Налог на приобретение недвижимости

от 3,5 % от стоимости недвижимости в зависимости от Федеральной Земли (Гамбург, Берлин, Саксен-Анхальт – 4,5 %; другие Земли также планируют повышение налога)

Адвокатский гонорар на проверку юридической чистоты сделки

от 1 % от стоимости недвижимости

Гербовый сбор регистрационного ведомства

0,5 % от стоимости недвижимости

Заявка на кредит в банке

примерно 1 % от стоимости недвижимости

В рамках одной статьи не представляется возможным раскрыть все юридические нюансы приобретения недвижимости в Германии. Если у Вас возникли вопросы, пожалуйста, обращайтесь:

Адвокатское бюро Гролль

Anwaltskanzlei Groll

Steinstr. 79

D-81667 Mnchen

Тел.: +49 (0)89 444 520 42

Факс: +49 (0)89 444 529 83

Емайл: info@anwalt-groll.de

Наталия Зинонова