Просмотров: 1301
Обмен с доплатой. Недорого
Руководители компаний, входящих в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рассказали, какие обмены популярны именно сейчас, как они проходят, какие суммы доплат наиболее распространены
Марианна Верещага, генеральный директор АН «Адвекс-Центр»: Встречная покупка жилья или обмен с доплатой – самая частая сделка на рынке недвижимости. В основном, люди производят обмены с доплатами, чтобы улучшить свои жилищные условия. Сейчас это выгодно, потому что цены уже достигли своего минимума и вряд ли дальше будут падать. Если запросы у клиентов адекватны, то, как правило, сделка обмена происходит. Заемщики, которые обременены ипотечными кредитами и испытывают трудности с их обслуживанием, меняют имеющуюся квартиру, заложенную у банка, на жилье меньшей площади. Причем зачастую это происходит не по своей воле, а по решению суда. В связи с этим у тех граждан, которые накопили необходимые для доплаты средства, в данный момент уве-личиваются шансы на улучшение своих жилищных условий. При таких операциях важно учитывать все тонкости и подводные камни, которые известны только профессиональному риэлтору.
Ольга Михеева, руководитель отдела городской недвижимости АН «Прогаль»: Сегодня сделки с жильем – это, в основном, различные формы обмена. Ситуация стабильного рынка снижает риск, что такая сделка развалится. Сейчас есть достаточное количество времени и вариантов недвижимости для подбора. Как и прежде, происходит много сделок с разменом по семейным обстоятельствам, когда нужны две отдельные квартиры или квартира и комната. Много заключается сделок с уменьшением жилплощади, которые совершаются с целью получения денег для погашения долгов по кредитам. Но выгоднее и проще сейчас меняться на квартиру большей площади. Доплата, например, при обмене двухкомнатной на трехкомнатную квартиру будет существенно меньше, чем раньше. Ведь квартиры большой площади – трех-, четырехкомнатные – в кризис практически не востребованы. Поэтому продавцы таких объектов более уступчивы в цене.
Юрий Полищук, зам. генерального директора АН «Невский альянс»: Обменные сделки сегодня проходят по тем же принципам, что и ранее. Человек выставляет в рекламу через агентство свою квартиру с условием одновременной покупки. При нахождении покупателя на жилье, подлежащее обмену, продавцам обмениваемой квартиры дается от одной до трех недель на подбор встречной покупки. После чего вся составленная цепочка одновременно продается и покупается. Тенденция, которая была до кризиса, – обмен для увеличения площади. Тенденция сегодняшнего дня – разъезд или продажа большего жилья с целью получения разницы. Сегодня размер доплаты при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную существенно снизился и составляет в среднем 1–1,5 млн руб. Обменные цепочки, как правило, не распадаются в связи с устойчивостью цены предложения.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость»: Сегодня вторичный рынок характеризуется большим числом обменов. Сейчас «обмен» – это две сделки купли- продажи, которые совершаются почти одновременно, а не обмен двух неприватизированных квартир. Сейчас самое лучшее время для того, чтобы «обменять» худшее жилье на лучшее. Цены почти не меняются, предложений на рынке достаточно. Для того чтобы рынок обменов работал, у людей должны быть деньги на доплату. Еще с зимы произошло оживление благодаря снижению цен – люди теперь могут позволить себе доплаты. В настоящее время можно продать однокомнатную квартиру в «хрущевке» за 2,3 млн руб. и прибрести двухкомнатную квартиру там же за 2,7–2,8 млн руб. Размер доплаты составит 400–500 тыс. руб. Если такой суммы нет, то ее можно получить в банке в виде потребительского кредита.
Наталия Лаврова, исполнительный директор ООО «Дарко»: Обменные сделки идут активно. В основном, это касается квартир в спальных районах. Это связано с огромным выбором альтернативного жилья. Учитывая то, что роста цен пока не происходит, часто продавцы готовы идти на «разорванный нотариат». Они оформляют альтернативное жилье не одновременно с продажей собственного. Эта схема тормозится сложностями с регистрацией договоров купли-продажи в УФРС, а без регистрации собственности не принято производить взаиморасчеты. Но грамотные риэлторы находят безопасные схемы перезакладок средств, учитывают возможные сроки задержек, увеличивают сроки фактического освобождения квартир и т.д. Обмены идут как в сторону увеличения площади проживания, так и в обратную сторону. Доплату часто используют как вложение средств в жилье на первичном рынке.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»: Сейчас сделки обмена жилья на рынке недвижимости Петербурга осуществляется через куплю-продажу объектов. На профессиональном языке такая операция называется меной. Меняют, в основном, меньшую квартиру на большую с доплатой. Иногда люди меняют район проживания, чтобы быть поближе к работе или родственникам. Сейчас благоприятное время для обмена жилья, потому что цены стоят. Самая низкая цена сегодня на вторичном рынке – около 70 тыс. руб. за 1 кв.м. Поменять однокомнатную на двух-комнатную квартиру стоит порядка 500–600 тыс. руб. При обмене важную роль играют субсидии и ипотека, которая сейчас начинает набирать обороты. В целом, обмен – сложный процесс, который представляет собой цепочку сделок. Поэтому лучше и надежнее заключить договор с агентством, которое будет вести все процессы.
Эдуард Гоголев, директор филиала ЗАО «Магазин квартир»: Обмен квартиры в настоящее время – это фактически продажа имеющегося жилья и приобретение встречного варианта с целью улучшить свои жилищные условия, доплатив денежные средства, или ухудшить и получить денежную выгоду. Сегодня, как правило, при обмене улучшают жилищные условия в сегменте эконом-класса. Переезжают из однокомнатной квартиры в двухкомнатную и т.д. На рынке сейчас достаточное количество предложений в прямой продаже, есть время для выбора объекта. Но всегда следует помнить, что если самостоятельно действовать в сделках с обменом, не обладая достаточными знаниями и навыками, то можно потерять не только время, но и деньги. Эффективнее и надежнее действо-вать с помощью риэлтора. Таким образом можно избежать конфликтных ситуаций и провести обмен в кратчайшие сроки, практически не подвергаясь рискам.
