Сразу следует отметить, что законы страны относительно покупки недвижимости иностранцами сегодня достаточно либеральны. Приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость можно на всей территории государства. К тому же на сегодняшний день в Германии нет никаких законов или положений, дающих гражданам страны преимущества перед покупателями из других стран.
При этом необходимо помнить, что любой объект недвижимости проходит процедуру государственной регистрации, при этом в земельный реестр заносят основную информацию о нем: владелец, стоимость, площадь, наличие задолженности и так далее.
Купля-продажа обязательно совершается при участии государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца построена таким образом, чтобы по максимуму исключить возможность обмана. Поэтому обычно она занимает несколько месяцев.
Первым делом нотариус получает в земельном реестре всю содержащуюся в нем информацию об объекте недвижимости.
На основе этой информации он составляет договор купли-продажи, учитывающий, как правило, интересы обеих сторон. Однако при покупке поддержанной недвижимости типовым договором предусматривается исключение всякой ответственности продавца за состояние земельного участка и находящихся на нем построек.
Обе стороны предварительно знакомятся с проектом договора и, при отсутствии возражений, подписывают и заверяют нотариально окончательный текст договора о купле-продаже недвижимости. И на этом этапе иностранный покупатель либо должен сам хорошо владеть немецким языком, либо нанимать профессионального переводчика, стоимость услуг которого может колебаться от 20 до 50 евро в час.
Однако самый лучший вариант – поручить все дело адвокату, который, в отличие от нотариуса, защищает интересы только своего клиента. Желательно – русскоговорящему. В случае если покупатель проживает в России, разумеется. Найти такого адвоката в любом крупном городе Германии сегодня не составляет труда. Правда, его услуги обойдутся, скорее всего, дороже услуг обычного переводчика. С другой стороны, и возможный риск практически сводится к нулю.
Нотариально заверенный договор нотариус направляет в государственный орган регистрации, который на основании заключенного договора вносит пометку в земельный реестр, делающую невозможной повторную продажу недвижимости. После этого нотариус извещает покупателя о внесении этой пометки, а также, в случае необходимости, о погашении продавцом всех долговых обязательств по земельному участку. И только после этого покупатель переводит стоимость недвижимости на специально открытый банковский счет.
После поступления денег на счет нотариус извещает об этом государственный орган регистрации, который вносит покупателя в земельный реестр в качестве нового собственника недвижимости.
Единовременные расходы при покупке недвижимости в Германии: налог на покупку – 3,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 2% от этой же суммы составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся в 4-6% от цены покупки.
